36年前，武汉市一间简陋的实验室里，拉出了中国第一根石英光纤。这根头发般粗细的细丝，加速把我们拉进了互联网的时代，也兴起了一座名为“光谷”的新城。
创立于1988年的光谷，位于武汉东南部的洪山区与江夏区，是中国首批国家级高新区，也是国家光电子产业基地。在迅速发展的三十多年间，光谷见证了周边的农田变为高楼，从名不见经传成为武汉的城市名片。
中国证券报记者日前探访了中金湖北科投光谷REIT的底层资产之一——位于武汉光谷的光谷软件园，实地感受了这座光纤之城的发展脉动。
鸟瞰光谷软件园全貌。图片来源：湖北科投提供
农田、高楼、REITs
“这里以前都是农田，现在可以算是武汉很繁华、很中心的地方了。”行驶在武汉光谷的关山大道上，出租车师傅看着眼前成片的高楼，发出了感慨。
再一直往前走，等沿街的商铺逐渐多了起来，光谷软件园就到了。这座位于光谷核心地带的产业园，正是已获批的中金湖北科投光谷REIT的底层资产之一。
光谷软件园街景。本报记者 葛瑶 摄
农田成为了高楼，高楼又变为REITs的底层资产，产业的变迁与光谷三十多年的发展遥相呼应。
据中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光介绍，曾孕育国内首根光纤的光谷，如今是全球最大的光电器件生产基地之一。作为首批国家级高新区，光谷目前拥有超5300家高新技术企业，数量占武汉市的一半。而光谷软件园就坐落在光谷基础设施配套最完善、社会文化最繁荣的区域，被视为武汉的上市企业和科技独角兽聚集区。
软件园内的指路牌和共享单车。本报记者 葛瑶 摄
光谷软件园很大，走路半小时才走完不足四分之一的园区。不过在园中行走并不会觉得乏味，柏油路崭新平整，路延伸到哪里，树就栽到哪里。
在产业园中心区域，有一片人工湖，不少研发楼宇临湖而建，湖边的草坪时不时能见到拍摄短视频的公司员工。如果不注意看建筑上的Logo，会觉得这里与街心公园并无二致。
光谷软件园内的人工湖。图片来源：湖北科投提供
在湖北科投和中金基金看来，光谷软件园在地理位置、园区环境与配套设施、产业资源及聚集效应方面具有比较优势。通常来讲，承租能力较强的优质租户一般会优先选择区位优势明显、产业定位匹配的优质物业入驻，这也是光谷软件园在片区内保持持续竞争力的有利条件。
租户挑战的应对之道
作为REITs的常见底层资产之一，产业园的主要盈利模式为对外出租和运营管理，收入来源包括租金收入、物业管理费收入以及广告、停车费及其他收入。这些收入都为REITs提供着稳定的现金流。
中金湖北科投光谷REIT的底层资产包括10栋设施，其中9栋位于上述光谷软件园内，另外1栋为不足两公里外的互联网+项目。本次入池的项目建筑面积合计约17.44万平方米，可租赁面积16.76万平方米。截至2022年12月31日，租户一共49家，涉及11个行业，其中信息技术企业的租赁面积占比超4成。截至2023年3月31日，整体出租率90.72%。
入驻产业园的招商银行后台服务中心。图片来源：湖北科投提供
园区内的最大租户招商银行后台服务中心，承租园区物业作为招商银行信用卡业务在华中区域最重要的信息数据处理中心，入驻园区已经超过14年。
“基金管理人和外部管理机构会通过充分的主动管理动作，保障租赁的连续性和稳定性。正常情况下，外部管理机构会对租赁面积较大、租赁期限较长的租户，提前6至12个月就启动沟通，了解他们的意愿和需求，为续租或换租提前布局。”李耀光称。
值得注意的是，基金管理人在REITs产品设计时借鉴了以往产品的经验，已将大租户可能退租带来的波动纳入考虑。
李耀光举例说：“对于部分入驻园区长达10年以上的租户，虽然结合其租赁历史、经营特点及长期租赁意愿来看，搬迁概率较低，但进行现金流预测时，我们会降低成功率预期，将出租率下降的概率纳入预测模型。为的是降低风险，保护投资者权益。”
中部五省的REITs“先锋”
基础设施公募REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于服务国家区域发展战略，有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。
作为中部五省之一，湖北省的产业园区REITs或为其他中西部城市带来示范效应。
李耀光笑着告诉记者：“目前已经发行的REITs大多聚集在北京、长三角、珠三角等地。中金湖北科投光谷REIT或将为其他中西部城市带来示范效应，带动越来越多的企业决定参与REITs。”
另一方面，产业园区作为区域经济发展的重要基础设施载体，在带动当地产业经济发展方面发挥着举足轻重的作用。
湖北科投表示，中金湖北科投光谷REIT的发行将进一步推动武汉乃至湖北区域科技创新的步伐，支持中国光谷和光谷光电子信息产业园进一步拉动就业、提高产值、完成创新，不断满足人民日益增长的美好生活需要。
同时，通过将项目所募集资金投向更多的产业园区建设，中国光谷和光谷光电子信息产业园将更好地打造湖北省武汉市的科技创新中心，加速我国创新驱动发展进程，提升区域创新能力。
未来，中金湖北科投光谷REIT净回收资金计划投资于中国光谷·数字经济产业园和生物创新园二期。其中，数字经济产业园位于东湖高新区未来科技城区域，重点发展人工智能、大数据、互联网+、AR/VR、区块链等关键领域。生物创新园二期紧邻光谷中心城，与创新园一期隔路相望，将规划打造生物产业研发创新体系及总部聚集地，并用优质完善的配套设施为园区工作人员及周围辐射人群提供公共服务及生活场所。
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