观点指数 日元融资受青睐，深圳国际拟发行仓储公募REITs。报告期内（2023.06.19-2023.07.21），有仓储企业进行大额的日元融资，结合不久前的日元基金来看，日元融资受到青睐主要是因为日本的电商发展较为迅速，带动国内仓储企业加大在该地区的布局。同时，深圳国际拟拆分杭州和贵州的仓储资产进行上市。
国内外巨头压仓东南亚。国外仓储投资巨头期内青睐于并购东南亚仓储资产。而国内的仓储巨头，也有项目在近东南亚的广西区域，有利于提高东南亚其他国家与我国的货物流通。
物流供应链数字化进程加快。报告期内，仓储电商企业加快了其供应链的数字化进程。京东发布了物流AI大模型，辅助其供应链运作进行分析和决策。而盒马则结合系统上云和自动化设备来提高供应链运作的效率。菜鸟的数智绿色供应链则使得供应链更加绿色和智能。
需求端增长下滑，致仓储景气表现不佳。据统计局公布的6月社会零售总额数据，该指标同比增速逐月下滑，消费需求增长出现乏力，不过仍处于正增长区间。这也使得6月的仓储指数进一步下滑，但仍在荣枯线上。
日元融资受青睐，深圳国际拟发行仓储公募REITs
报告期，观点指数收录的仓储业主要融资事件共有5起，主要涉及仓储巨头的大额日元融资，以及国内仓储企业的仓储公募REITs申报。
报告期内，ESR拟向亚洲和欧洲的机构投资者进行最多四个批次以日元计值的固定利率票据的国际发售，票据将根据20亿美元多币种债券发行计划发行，但仍待最终确定。不久后，ESR 于7月10日发布公告称票据已完成发行，其中包含300亿日元的定息票据。
这不是今年业内的首次日元融资计划。5月31日，普洛斯日本不动产投资信托基金 “普洛斯J-REIT”，宣布将新购入三处资产及普洛斯日本相模原ALFALINK四期项目30%的股权，总收购价为582亿日元，为此普洛斯J-REIT增发了309亿日元。
大额的日元融资动作，给业界透露出些许信息。报告期内，拼多多的跨境电商平台Temu在日本上线，这是Temu进军的首个亚洲国家。据Global Data预测，日本电商未来四年将保持约5.2%的年复合增长率，到2026年将达到2378亿美元。尽管日本电商发展十分迅速，但线上零售所占的比例并不多。据公开数据，2021年日本网上零售的占比只有10%，未来有很大的发展空间。因此，中国的物流和电商巨头，将日本作为业务扩展方向之一，也不无道理。
当然，中国也有大量的发展机会，普洛斯在设立日元基金后，仍积极设立中国物流基金。此次的基金为普洛斯中国收益基金VIII，投资规模达52亿元，有9处成熟资产，总建面约87万平方米，主要客户涉及制造、物流、电商及零售等行业。该基金除了投资湾区和长三角的成熟资产以外，还投资于长江流域的省会城市长沙和成都，闽南地区的厦门也是其投资区位之一。近年来，一线城市的仓储资产比较稀缺，价格较高，下沉主要的二线城市或能带来业务的进一步增长。
另外，报告期内，深圳国际拟拆分杭州和贵州的两个仓储资产项目进行REITs上市。截至2022年年底，贵州龙里的仓储资产规划面积为34.8万平方米，已投入运营面积为14.2万平方米；杭州的仓储资产二期已投入运营面积为24.3万平方米，一期为21.3万平方米。两处资产的面积规模，在深圳国际所有仓储项目中处于前列。
近期来看，深圳国际加大了深圳和佛山的布局，有多个新增的仓储项目，但单个项目的面积规模并不大。佛山的仓储项目规模介于7-15万平方米之间，而深圳的仓储项目介于3-12万平方米之间。若公募REITs成功发行，有望回收大量资金并用于新项目的投资当中。
国内外巨头压仓东南亚
报告期内，观点指数收录的仓储业主要并购和运营事件共有9起，从4起并购事件来看，主要涉及到黑石在国外的资产收购和处置。而5起运营事件，主要涉及ESR在国内的建成项目。其中一个共同点是：国内外仓储巨头均在压仓东南亚，而国内电商正在走向美国。
并购方面，报告期内，黑石以31亿美元的价格将美国的仓库和工业地产出售给安博，规模将近130万平方米。同时，黑石正竞购ESR等在印度和东京的8座物流仓库，涉及金额2.4亿美元。从上述动作来看，黑石有将战略重心转向东南亚的迹象。而其产业链相关的企业动态，也对应做了佐证。2022年，TikTok Shop布局东南亚市场，进入了新加坡、越南等国家。数据显示，整个2022年，TikTok Shop在东南亚的GMV达到44亿美元，同比增长四倍以上。
不同的是，TikTok正在与美国本地的物流公司合作，以存放货物并为卖家包装和运输商品。类似的是，菜鸟也加大了美国的仓储布局。报告期内，菜鸟达拉斯和芝加哥分拨中心正式启用，加上洛杉矶、纽约、迈阿密的分拨中心，菜鸟在美国的分拨中心已增至5个。这就形成了资本在往东南亚走，而电商在往美国走的初始趋势。
运营方面，ESR的南宁五象电商物流园，总建面约9.8万平方米，包括单层和双层仓库。项目位于广西南宁市，毗邻越南、老挝和泰国等东盟国家。如此看来，ESR围绕东南亚市场，同时在国内外布局，这将提高货物在国内外的流通效率。
ESR的另一个已建成项目，苏州张家港高端制造及供应链产业园位于于张家港保税区，占地9.5万平方米，提供可租赁面积约10.70万平方米，现出租给一家大型汽车制造商和一家国际第三方物流提供商。现出租给一家汽车制造商和一家第三方物流提供商。
东久新宜平谷智慧城市物流谷项目取得北京市发展改革委立项批复，该项目总用地面积561亩，总建面为93.5万平方米，预计总投资66.7亿元。该投入使用后，将满足于北京智能制造（机械设备）、汽车制造等高端产业的供应链体系需求，承担北京日常的生产生活保障等功能。
物流供应链数字化进程加速
报告期内，观点指数收录的仓储业供应链运营主要事件有7起，主要涉及物流供应链数字化业务。包含京东的大模型、盒马的自动化设备和菜鸟的数智绿色供应链。
报告期内，京东物流与南航物流的一体化智慧物流平台（二期）项目正式启动，双方在一期合作的基础上，继续深化物流端到端的数字化转型。而京东大模型“言犀”及言犀AI开发计算平台的正式发布，使得京东的供应链数字化转型业务如虎添翼。京东推出的物流大模型应用—京东物流超脑，可以参与分析、决策并进行3D仓储布局，同时还能提供改善性建议。在AI通用大模型的浪潮下，各行业在积极开发垂直AI大模型，而京东开发的面向产业的AI大模型，有望适应行业的场景，解决实际问题，提高效率。
除此之外，盒马期内位于上海浦东新区的供应链营运中心正式投产，该项目集农产品及生鲜自动化加工中心、半成品冷冻储藏、中央厨房及冷链物流配送中心于一体，总建面约10.35万平方米，冷库容量约47.9万立方米，生产加工及中央厨房约3.6万平方米。该项目通过“系统上云”可控制仓储、生产至配送发货的全流程；集成多种自动化设备，如智能搬运机械人系统、桁架机械手、拆垛机械臂等。同时，盒马逐渐开放生鲜供应链，目前，已与上海的两家企业达成合作，开始业务测试。盒马将优化食堂订货、配送链路。可以看到，其主要通过上云和自动化设备来达到供应链数字化的目的。
报告期内，菜鸟声称，将对国内外仓群，核心枢纽及分拨中心，航空、海运、卡班，配送站及快递员，驿站及自提柜等各方面进行持续的投入。这将服务于其自营的快递业务菜鸟速递。菜鸟开始做自营快递，也从侧面显示出，电商物流竞争的白热化。可以看到，菜鸟也是从数字化供应链入手。其与宝洁展开合作，将为后者提供国内端到端的供应链履约服务，并探索在物流科技和绿色物流等方面的合作，打造数智绿色供应链。同时，其与高丝化妆品也已达成合作。双方将在优选仓配、数字化供应链二期建设、ESG绿色物流等方面进行合作。
需求端增长下滑致仓储景气表现不佳
需求端方面，据国家统计局数据，6月份，社会消费品零售总额39951亿元，同比增长3.1%。上半年，社会消费品零售总额227588亿元，同比增长8.2%；全国网上零售额71621亿元，同比增长13.1%。整体来看，社会消费品零售总额同比增长率在逐月下滑，从4月份的18.4%下滑至6月份的3.1%，消费需求增长出现乏力，不过仍处于正增长区间。今年上半年，全国网上零售额同比增长有两位数，这也给下半年的持续增长带来动力。
在快递端，据国家邮政局数据，2023年6月，中国快递发展指数为366.3，同比增长26.6%，行业规模稳步增长。从细分指标来看，6月，快递发展规模指数为442.1，同比增长14.4%。2023年上半年，快递业务量将超600亿件，同比增速超17%，快递业务收入有望同比增长11.5%左右。整体来看，快递端在6月份有所衰退。6月份的中国快递发展指数较5月的中国快递发展指数370.9有所下滑。观点指数认为，因需求端增速的下滑，快递端也受到一定的影响。
仓储端，中国物流与采购联合会与中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数显示，2023年6月份为50.7%，较上月下降0.6个百分点。整体来看，年初仓储指数有较大的回升，但这几个月来持续下滑，意味着仓储业的增长后劲不足。不过，受益于消费需求还处于正增长阶段，6月份的中国仓储指数仍在荣枯线上。
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